Mazatlán vive una crisis de vivienda por el turismo

Mazatlán vive una crisis de vivienda por el turismo
Ilustración: Revista Espejo

*Esta nota fue realizada por Revista Espejo, parte de la alianza de medios de la Red de Periodistas de a Pie. Aquí puedes leer la original.

En Mazatlán no hay vivienda social en venta, las casas sobrepasan la capacidad económica de quienes trabajan en el Puerto, donde lo único que se vende son los departamentos de renta vacacional.

¿Pagarías por un departamento de 28 millones de pesos? Está construido en una torre, frente al mar, en Mazatlán. Así son los anuncios que se cuelgan en plataformas de bienes raíces.

Ese tipo de viviendas son el mercado que surgió al mismo tiempo con el “boom” inmobiliario que vive Mazatlán, enfocado a un solo concepto de vivienda, la llamada renta vacacional. Se trata de un mercado disparejo y desigual para quienes habitan y residen en el Puerto.

Son viviendas que pueden costar los 2.5 millones de pesos hasta los 28 millones de pesos, incluso en zonas irregulares.

Una solicitud de información hecha para este reportaje revela que hay un gran auge inmobiliario, con proyectos de edificios de departamentos hechos únicamente para renta vacacional. Desde el año 2016 a agosto del 2023 se habían otorgado hasta 935 permisos de construcción para edificios de departamentos en Mazatlán. En promedio, es como decir que cada tres días se otorgó un permiso para hacer torres de departamentos. Un 70 por ciento de esos proyectos está ubicado frente a la playa.

Ese auge inmobiliario ha creado un momento histórico en Mazatlán, teniendo como mayor característica la especulación en el precio de la tierra.

ESPEJO consultó con personas expertas en el mercado inmobiliario, como Mónica Osuna, de la agencia Punta Arena, y Sergio Letamendi, de Keller Williams, quienes explicaron que el los desarrollos de torres tiene una creciente con un mercado específico: buscar personas a las que se les denomina como inversionistas.

Esas personas son un público básico, hace compras valuadas en millones de pesos con la oferta de poder utilizar sus propiedades para la renta vacacional.

“Quienes compran son personas de otros estados, como Nuevo León, Durango, Coahuila, Chihuahua. Luego de lo que pasó en Acapulco con el huracán Otis, también ya vienen personas de Ciudad de México y Jalisco”, dijo Osuna.

Esos inversionistas deciden el costo de las rentas para uso vacacional, es así que el costo por dormir en Mazatlán en una habitación de 46 metros cuadrados puede resultar en 5,418 pesos o en una de 99 metros cuadrados hasta 9,960 pesos.

Durante el eclipse total de sol de 2024, Mazatlán fue un sitio con una afluencia de turistas importantes. Según los cálculos de la Secretaría de Turismo fueron hasta 250 mil visitantes. Para ese día, el 8 de abril, hubo espacios de renta vacacional que se ofrecieron hasta en 50 mil pesos por noche.

Ese nivel de especulación ha hecho que el mercado inmobiliario tenga un efecto negativo hacia quienes habitan el Puerto.

Mazatlán es un municipio con 502 mil habitantes y por lo menos 113 mil personas viven en situación de pobreza, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) y el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval).

Esos mismos datos establecen que el 90 por ciento de esa población en pobreza vive en la ciudad de Mazatlán. Para medir la pobreza, debe también verse desde la situación de vivienda:

La pobreza y el rezago social se concentra en el sur de Mazatlán. En esta zona:

• Hay 27 mil 337 personas que habitan viviendas de baja o nula calidad
• Hay 17 mil 647 personas que no cuentan con servicios básicos (drenaje, agua potable, energía eléctrica, etc.)
• Hay 5 mil 800 personas que habitan viviendas con piso de tierra
• Hay 6 mil 200 personas que habitan en viviendas con techos de material endeble (lámina, cartón, plástico, etc.)
• Hay 3 mil 100 personas que viven en viviendas con muros de material endeble
• Hay 24 mil 500 personas que viven en hacinamiento

José Antonio Torre, director del Centro para el Futuro de las Ciudades del Instituto Tecnológico de Monterrey, ha hecho estudios sobre la región noroeste de México, en ciudades que componen el Golfo de California. Entre sus datos, se puede conocer que Mazatlán es una ciudad que entre 1990 y 2020 creció el doble en comparación a cómo ha crecido su población.

El crecimiento ha sido disparejo. Hacia el norte del Puerto se concentran los desarrollos habitacionales y fraccionamientos de empresas inmobiliarias, mientras que al sur el mayor rezago social.

DOS MAZATLANES

En Mazatlán, sin embargo, no todo es turismo.

La ciudad se divide en dos: la zona donde hay decenas de hoteles, ocurren las fiestas, la gente se broncea en la playa, hay un constante movimiento inmobiliario y el Gobierno de Sinaloa se regodea para presumir que en Sinaloa no hay violencia.

Geográficamente se divide con la carretera internacional México 15.

La otra zona es donde está instalada toda la gente que atiende todos esos negocios. Es la gente de a pie, los que no disfrutan, sino que atienden. Son los meseros, camareros, baristas, bailarines, mostradores. Son los que, de acuerdo con el INEGI, ganan menos dinero registrado ante el Seguro Social. Dependen de las propinas.

Esa zona también es la misma en la que se concentra la pobreza extrema y la marginación que el CONEVAL asegura que sí hay en el Puerto. Es la misma zona donde ocurre la violencia, el narcomenudeo, los asesinatos, los robos y las desapariciones.

En el Mazatlán de los turistas hay una expansión inmobiliaria hecha con permisos de construcción, ampliación y remodelación de edificios de departamentos otorgados por el Ayuntamiento, incluso en zonas donde solo se tiene permitida la vivienda para uso habitacional, mas no de hospedaje.

De 1,024 permisos de construcción que se otorgaron desde 2011 a 2023, hay por lo menos 395 proyectos inmobiliarios que se autorizaron por el Ayuntamiento de Mazatlán para la construcción de torres de departamentos con uso vacacional, en sitios donde la categoría es “Habitacional Media y Alta Densidad” y parte de sus prohibiciones -según el propio Plan de Desarrollo- es el hospedaje.

Es un sector que ha sido privilegiado no solamente con permisos, sino con el aprovechamiento de recursos públicos, como el agua potable. El turismo, de acuerdo con cifras del gobierno federal, utiliza anualmente hasta 3 veces más agua que los habitantes de Mazatlán. El efecto siguiente es que al menos el 30 por ciento de las colonias populares del Puerto sufren de tandeos y cortes de agua a falta de infraestructura hidráulica.

En el otro Mazatlán es donde viven las personas que atienden ese turismo. Quienes trabajan en los servicios que rodean al turismo, como los restaurantes, las lavanderías, la limpieza, los empleados de hoteles, quienes manejan el transporte de personal y de pasajeros, quienes interpretan la música que es solicitada en las playas y centros de fiesta.

Ese Mazatlán es el que vive lejos de las playas, en zonas deforestadas, con problemas de sequía.

El monitor de Global Forest Watch reveló que en 2010 Sinaloa tenía 2.24 Millones de hectáreas (Mha) de cobertura arbórea. En 2022, perdió 774 ha de cobertura arbórea, equivalente a 296 kt emisiones de CO₂ (emisiones de dióxido de carbono).

En 2010,  Mazatlán tenía 171 mil hectáreas (kha) de cobertura arbórea (un 7.6 por ciento de la cobertura estatal). En 2022, perdió 126 ha de cobertura arbórea, equivalente a 50.4 kt emisiones de Dióxido de Carbono.

En proporción, solo en 2022 en  Mazatlán se perdió el 16 por ciento de toda la cobertura arbórea que se deforestó en todo Sinaloa ese año.

Es el segundo municipio que más perdió cobertura arbórea en Sinaloa en 2022, solo por debajo de San Ignacio (138 hectáreas). La diferencia es que San Ignacio cuenta con actividad maderera y Mazatlán no.

Ese Mazatlán también es el de las colonias populares, donde se tiene una alta concentración de delitos, según datos de la Fiscalía General del Estado.

Las siguientes son las colonias con el mayor número de casos reportados ante la Fiscalía General de Sinaloa sobre los delitos de homicidio doloso, narcomenudeo, desapariciones de personas, robo a casa habitación, robo a local comercial y robo de vehículo:

Homicidio doloso:

• El Venadillo – 3 casos
• Benito Juárez – 3 casos
• Prados del Sol – 2 casos
• Cerritos Resort – 2 casos

Narcomenudeo:

• Benito Juárez – 17 casos
• Insurgentes – 6 casos
• Palos Prietos – 5 casos
• Centro – 4 casos
• Pradera Dorada – 4 casos
• Independencia – 4 casos

Desapariciones:

• Benito Juárez – 5 casos
• Francisco Villa – 4 casos
• Fraccionamiento Santa Fe – 3 casos
• Casa Redonda – 3 casos
• Urbivilla del Real – 3 casos
• El Venadillo – 3 casos
• Villas del Sol – 3 casos
• Sánchez Celis – 3 casos

Robo a casa habitación:

• Centro – 73 casos
• Pradera Dorada – 27 casos
• Real del Valle – 10 casos
• Benito Juarez – 9 casos
• Santa Fe – 9 casos

Robo a local comercial:

• Centro – 20 casos
• Fraccionamiento Alameda – 17 casos
• Jacarandas – 14 casos
• Benito Juárez – 13 casos

Robo de vehículo:

• Pradera Dorada – 41 casos
• Centro – 35 casos
• Flores Magón – 27 casos
• Benito Juárez – 21 casos

FUENTE: Fiscalía General de Sinaloa con datos de 2023

Los focos de violencia se observan estrictamente en colonias populares de Mazatlán, pero también en áreas céntricas, aunque no sobre el área turística. Los datos corresponden a una solicitud de información hecha al Secretariado Ejecutivo del Sistema Estatal de Seguridad Pública.

Esas zonas corresponden también a las de mayor vulnerabilidad y concentración de rezago social.

Esa misma región es donde, de acuerdo con el Instituto Municipal de Planeación (IMPLAN), se tiene el mayor riesgo de desastres por inundaciones.

Raquel Zapien, Investigadora especialista en Periodismo Ambiental, así como miembro del Comité de Participación Ciudadana del Sistema Estatal y Municipal Anticorrupción, señaló en entrevista que la segregación que vive Mazatlán es un efecto al descontrol de las autoridades sobre el uso de la tierra.

“Hay permisos que se están dando en zonas que no debería haber edificios”, dijo la especialista.

Uno de los problemas principales, prosiguió, es que no se cuenta con programas de planeación de la ciudad actualizados, tampoco mapas de riesgos y planes que permitan entender la ciudad en sus vulnerabilidades específicas.

Zonas lagunares, áreas naturales y ejidales están siendo afectadas por el crecimiento desmedido de la ciudad, aseguró, siendo las personas en pobreza y pobreza extrema quienes sufren las consecuencias más graves.

Como ejemplo, Zapien señaló el sector por el que corre el arroyo Jabalines, que ha sido afectado con deforestación de mangle, una planta que sirve como una barrera natural ante las crecientes de agua.

“Se puede ver fácilmente que la tala de mangle ha afectado las colonias. Cada año hay inundaciones en toda esa zona”, aseguró.

Este sector de Mazatlán, el que sirve al turismo, que provee de servicios al turismo, sufre de problemas de seguridad, de servicios públicos y de deforestación, pero también carece de oportunidades de desarrollo social.

Universidades, plazas comerciales y hospitales se encuentran fuera de la zona de más alta marginación de la ciudad. De manera contraria, el 90 por ciento de esos servicios económicos, de salud y educación se encuentran cercanos a la región turística.

Y aunque las dos caras de Mazatlán son completamente distintas, ambas comparten la característica de ser lugares con precios elevados en el costo de la tierra.

Miguel Ángel Gutiérrez, activista y miembro de la Coordinadora Estatal por el Derecho Humano a la Vivienda y Reservas Territoriales, explicó que hay al menos 76 de esos asentamientos en distintas regiones de Mazatlán.

“(La colonia) San Antonio, por ejemplo, la San Antonio es la más grande, hay más de 2 mil familias invadiendo hace más de 12 años. La Canaco tiene más de 350 familias, la Bugambilias tiene más de 400 familias. Así te vas, hay 76 invasiones en el municipio”, dijo en entrevista.

“Esas familias que te digo, no tienen servicios desde hace 12 años, no tienen luz, no tienen agua. Hay acaparadores, gente que te mete a la brava, gente de otros sectores, hasta del crimen organizado que se mete ahí”.

Como una solución, el Ayuntamiento de Mazatlán compró 15 hectáreas para lotificar. Es un terreno que se encuentra en el sector oriente, por el camino que lleva hacia Miravalle, un pueblo que sirve de entrada a la Sierra Madre Occidental.

Originalmente, ese terreno sería un cementerio, pero por el tipo de tierra que hay, no es posible desarrollar el proyecto, por lo que se ofreció como lugar para habitar.

“Pero se necesita que haya precios accesibles, para evitar lo que ya pasa en Mazatlán. El Ayuntamiento compró un terreno de 15 hectáreas que era para un panteón, pero por el tipo de suelo, que es muy rocoso, no se podía hacer y se dio para vivienda, solo que meter los servicios ahí cuesta más de 68 millones de pesos, mas otros 22 millones de pesos que cuesta el terreno. Si lo divides el terreno, te da casi en 300 mil pesos. Son precios que siguen siendo inaccesibles para personas de bajos recursos”, expresó Gutiérrez, activista en Mazatlán.

La vivienda popular ha disminuido el interés de desarrolladores de vivienda en Sinaloa. De acuerdo con el Registro único de vivienda, de las 846 viviendas construidas reportadas en el primer trimestre de 2024 en Sinaloa, solo el 5 por ciento corresponden a las categorías B1 y B2, es decir, viviendas populares y tradicionales respectivamente.

Para comprender las categorías, es necesario comprender que la vivienda popular y tradicional oscila en un rango de costos de entre 375,000 y cerca de los 600,000 pesos.

En el caso particular de Mazatlán, durante 2024 no se ha construido vivienda popular ni tradicional, sino que se ha privilegiado el sector más alto en los costos.

Esas viviendas se han utilizado en más de un 90 por ciento para desarrollos denominados “para renta vacacional”. Son departamentos para estancias limitadas, por tiempos específicos. Son hospedajes fuera de una regulación local.

“El mercado del hospedaje a través de plataformas no está regulado”, explicó Sergio Letamendo, agente inmobiliario con más de 14 años en Mazatlán, afiliado a la empresa de bienes raíces Keller Williams.

***

Más de mil torres se levantan sobre Mazatlán (29 de abril de 2024)
Más de mil torres de departamentos para renta vacacional se levantan sobre Mazatlán, con permisos otorgados por el Ayuntamiento, incluso sobre zonas protegidas, elevando los precios de las viviendas y afectando los servicios públicos de la ciudad, solo para beneficiar al turismo y los desarrollos inmobiliarios.

El turismo colapsó Mazatlán (30 de abril de 2024)
Más de mil torres de departamentos para renta vacacional se levantan sobre Mazatlán, colapsando los servicios públicos y afectando el medio ambiente en el puerto de Mazatlán.

Mazatlán vive una crisis de vivienda por el turismo (1 de mayo de 2024)
En Mazatlán no hay vivienda social en venta, las casas sobrepasan la capacidad económica de quienes trabajan en el Puerto, donde lo único que se vende son los departamentos de renta vacacional.